1.新型城镇化战略和大规模人口流动拉动住房需求。根据第七次全国人口普查数据，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，比2010年提高了14.21个百分点，比2019年末的60.6%高出3.29个百分点。可见我国实际城镇化率远高于此前的预期值，真实的住房需求也远高于预期。

从流动人口数据看，2020年全国人户分离人口达到4.93亿人，比2010年增长了88.52%。人户分离人口中流动人口规模近3.8亿人，比2010年增长了69.73%。其中跨省流动人口达1.25亿人，省内流动人口2.51亿人。人口流动必然带来住房需求，对城市政府来说既是机遇也是挑战。在为城市创造价值的同时，也带来了人地矛盾和房价上涨压力，因此满足流动人口住房需求、解决大城市住房突出问题就成为今后很长一段时间的工作重点。

2.人口区域布局变化导致房地产市场分化加剧。根据第七次人口普查显示的人口增减变化情况，广东、江苏、浙江等沿海省份是吸纳人口的大户，而东北三省则面临严重的人口流失。人口加速涌入长三角、粤港澳大湾区等热点城市的趋势愈发明显。根据长江证券的统计数据，在1.25亿跨省流动人口中，仅东部地区就吸纳了0.92亿 ，占比达74%，而流向东北的流动人口数量微乎其微。

人口流向直接作用于房地产市场，最直观的指标即是房地产投资和房价。从房地产开发投资数据看，2020年全国房地产开发投资141443亿元，东部地区74564亿元，占比52.7%；中部地区28802亿元，占比20.4%；西部地区32654亿元，占比23.1%；东北地区5423亿元，占比仅为3.8%。而10年前全国房地产开发48267亿元，东北地区房地产投资额为5230亿元，占比为10.83%。10年时间全国房地产开发投资额上涨了193%，而东北地区房地产开发投资还在原地踏步。从房价数据上，东北地区城市房价也是排名垫底，鹤岗、双鸭山、七台河、阜新、铁岭等城市房价每平方米仅两三千元，且呈现进一步下跌态势，与热点城市动辄五六万元每平方米的价格形成天壤之别。

随着户籍制度改革和落户政策放开，人口向长三角、粤港澳等城市群聚集的趋势愈发明显，东北地区以及中西部部分城市房地产市场不容乐观。

3.家庭小型化和人口老龄化带来房地产需求变化。从前面提到的第七次人口普查数据可以看出，2020年全国家庭总户数为49416万户，而2010年家庭总户数为40193万户，家庭总户数10年增长了9223万户。与以往几代人居住在一起观念不同，越来越多的年轻人参加工作或婚后选择独立居住，造成家庭总户数大幅增加，从而带动住房需求的增长。从产品结构看，小户型更符合小型化的家庭住房需求。因此，未来无论是商品住房还是租赁租房，中小户型会更受年轻人青睐。

从人口普查显示的年龄结构看，15~59岁人口大幅减少。据机构统计，中国的适龄购房人口如果按25~49岁计算，2015年左右这一群体即已达到峰值，此后逐年下降。但是老龄人口的增加也为房地产市场带来新的机遇，与“银发经济”相关的适老化房地产项目，如养老社区、老年公寓等将有更大市场，城市更新和老旧小区改造中的适老化改造市场空间巨大。